そもそも、建売（分譲）か注文住宅かという選択がありますが、これについては別途お話したいと思います。私は土地＋注文住宅を選択しましたが、理由を一言でいうなら、最終的に予算内で希望する間取りや住宅性能、場所の条件を揃えられれば良く、その中で良い土地が見つかったので注文住宅にした、というだけだったりします。

なお、本記事で紹介する方法は私が独自調査したものであり、必ずしも正しいとは限らず、本記事の手法に基づき探した土地だからといって、絶対に安心安全・適正価格の土地だとは言い切れません。予めご了承ください。

土地の選定基準と考え方

まず、私がどういう条件で土地を探したか紹介します。いきなり細かい条件で探すとほぼ見つからないため、絶対に譲れないラインを考えました。

その結果、一般的ですが、最低限のスクリーニング基準は以下のとおりとしました。

1. 駅徒歩12分以内かつ通勤乗車1時間以内
2. 線路や交通量の多い道路から離れている
3. ハザードマップにかからない
4. 旗竿地や過剰な変形地ではない
5. 100㎡以上(容積率100%の場合)

なお、書いていませんが、土地購入＋新築の場合「再建築不可」は論外ですね。

駅近・通勤利便性

1つ目は言うまでもなく、家族の生活利便性も当然向上しますし、住宅ローンを組むということは、13年(ローン減税)は働くメリットもあることになりますので、その通勤ストレスが減った方が良く、さらに何十年後かに売却するときがきた際、駅が近い方が当然売りやすいでしょう。12分に設定したのは、基本的に不動産の徒歩時間は80m1分で計算されますので、自分の歩く速度に鑑みると10分くらいになる、という計算です。なお、GoogleMAPだともう少し遅い時間が算出されます。

閑静

2つ目は、主に騒音です。電車や踏切の音が気にならないレベルであることは我が家において重要でした。線路前でも気にならない人がうらやましいですね。交通量の多い道路もうるさいですし、子供の通学等を考えると危険でもあります。なお、最近の家は高気密やトリプルサッシ等で遮音性能が高く、そこそこ線路に近くても窓を閉めていれば問題ないようですが、電車や大型トラックの振動は恐らくどうにもならないでしょう。

自然災害の想定

3つ目は災害の想定です。対象の土地がどの程度自然災害の影響を受けるか、ハザードマップというもので調べることができます。ハザードマップでは、津波はもちろん、洪水や内水（大雨時の浸水）、土砂崩れ等の影響を確認できます。ただし、ハザードマップは、市町村や県が過去の災害事例を基に算出しており、当然、想定外が起きればその限りではありませんので、過信しない方が良いでしょう。ハザードマップについては、後程もう少し詳しく説明します。

土地形状

4つ目は土地形状です。旗竿地とは、道路に２～３ｍ程度面した「入口」があり、奥に広い空間があるような土地です。旗のような形をしています。変形地は三角形だったり、歪な形をした使いにくそうな土地です。これらの土地は「非常に安い」というメリットがありますが、車を置いたら通路が狭い、売却しにくい等のデメリットが挙げられます。気にしない人からすれば、線路付近同様、メリットしかないのかもしれません。

土地面積と建蔽率・容積率

5つ目は土地の広さです。自分がどれくらいの延床面積の家を建てたいかによりますが、私は最低でも100㎡以上の収納多めな家が良いと思っていました。これを実現するには、土地面積だけでなく、建蔽率と容積率を考える必要があります。簡単に言えば、建蔽率は建物の面積(大体1Fの面積)、容積率は延床面積をどの程度とって良いかという基準です。ですので、例え土地面積が130㎡あっても、容積率が80%だったら延床面積104㎡までの家しか建てられないということですね。その分、駐車場や庭を広く取ることができますが。

土地の探し方、使用したツール等

どうやって上述の土地を探したか説明します。これについては何一つ特別なことはしておらず、ネットで探しました。不動産屋さんには直接行ってません。

使用したサイト（アプリ）は、
goo住宅・不動産【DLはコチラ（iOS）】
です。

goo住宅・不動産は、大手不動産サイトの「SUUMO」、「at home」、「LIFULL HOME’S」等の情報を一気に確認できるサイト（アプリ）です。お気に入り条件を登録し、通知をONにしておけば、広く、見逃さずに情報を集められます。
ただ、通知は即時ではないため、本当のお買い得物件は見逃す可能性があります。とはいえ、一瞬で売れるような物件がネットに出てくることはそもそも殆どないし、不動産屋さんに行っても仲が良かったりしなければ紹介されないようなレベルでしょうから、そこまで気にする必要はないかもしれません。
一般人には決して回ってこないような物件は存在しているようです。

私の場合、goo住宅・不動産で気になる土地を見つけ、元々目星をつけていたハウスメーカーに「この土地でこの家を建てられそうか」という問い合わせをしました。その後は、ハウスメーカーが間に入り、不動産屋さんとやり取りしてくれましたので、色々手間が省けて良かったです。

良い土地があればいつでも！と相当な覚悟が決まっていて、建てたいハウスメーカーも決まっている方は、最初にハウスメーカーに問合せ、土地探しもやってもらうのも良いかもしれません。

土地の安全性や地盤状況の調べ方

土地のハザードに対する安全性や地盤状況の調べ方を紹介します。

ハザードについて

まず、ハザードについてです。ハザードマップは基本的に都道府県や市町村が作成したものが公開されていますが、ハザード別になっており、一目で確認するのが面倒です。

そこで、「重ねるハザードマップ」を使います。このマップは、国土交通省/国土地理院が公開しているもので、住所を入力すれば、津波・土砂・洪水・内水といったメジャーなハザードがその土地にどのような影響を及ぼすか一目でわかります。ただし、先述のとおり、過去の記録に基づいた評価であり、想定外が起こり得ることを頭に置いておきましょう。特に、水系の評価は結構ズレると思います。どこまで気にするかですが、可能な限り安全な場所に住みたいと考えるなら、ハザードギリギリのところや、川の近くの低い土地、崖の近くを選ばないのが賢明でしょう。

さて、重ねるハザードマップで確認できないメジャーなハザードが１つあります。「液状化現象の危険度」です。これについてはまとめられてるサイトがないため、「市町村名（または都道府県名）＋液状化」で検索すると大体上の方に出てきます。液状化危険度は海の近く何かだと、広い範囲で危険度高や、やや高いといった評価になっていることもあり、気にしすぎると土地選びの幅がぐっと狭くなる指標かもしれません。私は危険度「普通」以下であれば良いかなと勝手に思っています。

その他の指標として、地震時の揺れやすさマップ等がありますが、このあたりは趣味の領域かもしれません。考慮する断層次第で変わってきます。興味がある方は、「地震ハザードステーション」を覗いてみてください。

地盤について

次は、地盤の強さです。地盤が強ければ当然地震に強く、また、家を建てる際に地盤改良工事等で余分な費用が発生する可能性が小さくなります。

地盤の強さを調べるには、「GEODAS」と「地盤サポートマップ」を使います。これらのマップで土地の住所を入力すれば、周辺の地盤の強さが大体わかります。買いたい土地ピンポイントの地盤データを取得することはできないと思いますが、周辺地盤を眺めて、ざっくり普通が多いか、強い地盤が多いかを確認して推定できます。

ただ、強い地盤の数ｍ先であっても、強固な地層が丁度途切れる場所だったりすれば、軟弱地盤となる可能性もあるため、あくまで目安と思った方が良いでしょう。

実際に家を建てる際は、ハウスメーカーが地盤調査をし、必要に応じてベタ基礎にしたり、支柱を作ったりすると思います。明らかに軟弱地盤だらけの地域であれば、支柱コース（百万円単位かかる）を覚悟する必要があります。

土地の価格妥当性の調査方法

希望条件に一致した土地を見つけても、なるべく割高で買うことは避けたいですね。しかし、ぱっと見で価格の妥当性はなかなかわからないと思います。そこで、どのように土地価格が適正か調査する方法を紹介します。まずは下調べして相場観を醸成しつつ、実勢価格、公示価格、路線価等を使用して妥当性を確認していきます。なお、土地価格の調査方法はこの限りではありませんので、不足を感じたら、色々調べてみると沢山でてくると思います。

相場観の醸成

多くの人は、不動産サイトを使ってお気に入り条件を登録し、物件の調査を行っていると思います。期間が長くなるにつれ、この土地は高い、この土地は条件がいいのに安すぎる＝何かある（線路近い等）といったことが何となくわかってくるようになります。この感覚があると土地探しが捗ってきます。

さらに土地価格（坪単価または平米単価）、面積、地形、駅徒歩あたりをメモしておくと相場を可視化できるとともに、売り出し中の相場が、公示価格とどれくらい離れているか（何倍か）確認できます。

ここで明確にした相場と、後述する根拠性のある価格を用い、土地価格の妥当性を考えて行きます。

実勢価格

まず、実勢価格を見てみましょう。実勢価格とは、実際に取引が成立した価格を示します。
実勢価格は、「不動産情報ライブラリ」の「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」から確認することができます。
自分が購入しようとしている土地の周辺での売買価格を知ることができます。同じ土地は存在しないため、利便性等、種々の条件で価格に大きな差が出る可能性があります。また、いつの取引かも重要で、過去1年であっても大きく価格が変わっていることがあります。
土地価格の変動率は「地価公示」にて確認することができます。

実勢価格は、次に説明する公示価格との差の算出（実勢価格が公示価格の何倍か（乖離率）わかれば、購入予定の土地価格と公示価格の乖離率を比較し、その妥当性を判断する材料になる）や、取引タイミングが至近であれば、直接相場との比較に使うことができます。

公示価格

公示価格は、国土交通省が発表している土地の価格です。定められた標準地の土地価格を毎年1月1日に調査し、公表しています。公示価格を確認したい場合は、「不動産情報ライブラリ」の「地価の情報をご覧になりたい方へ」から、最寄りの標準地を探します。あくまで標準地の価格であるため、目当ての土地の価格と比較する場合は、駅からの距離の違いや周辺環境等を考慮する必要があります。

公示価格×1.2≦実勢価格　となるのが一般的に適正価格のようです。ただ、私が最近みてきた候補地では、土地価格そのものの高騰やエリアの人気を考慮してか、1.3倍は簡単に超えている印象でした。

路線価

（相続税）路線価は、国税庁が発表している「その道路に面する土地の平米単価」で、毎年7月頃更新されます。路線価は「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

路線価の公示価格との違いは、路線（道路）ベースなので、標準地が近くになくても土地の基準価格がわかるところです。なお、路線価は公示価格の0.8倍程度に設定されているようです。また、路線価の更新は7月頃、公示価格の更新は1月ですので、半年程度のズレがあることにも注意が必要です。

その他の要素や見えない要素

ここまでの価格で大体の価格適切性がわかりそうですが、まだ不足している要素があります。
例えば、土地形状や位置、利便性等が挙げられます。
土地形状は整形地の方が当然建築しやすいため好まれ、位置は旗竿地は一般的に好まれないし、角地は好まれます。一般的に角地は1.03倍と評価したり、旗竿地は価値が減算される式で評価します。

生活利便性は見えない要素で、近くにコンビニやスーパーがあれば人気になるし、騒音等があれば不人気になるでしょう。そして、ハザードエリアも路線価や公示価格では考慮されないため、見えない要素になります。

直接的ではありませんが、土地を購入した後に発生する費用として、準防火地域であれば、窓枠等に準防火仕様を施す必要がありますし、地盤が弱ければ地盤改良が必要になります。日影規制、斜線制限、容積率等の制限があれば、同じ土地面積・形状でも地域によっては建てたい家が建てれず、これらをクリアするために間取りを妥協したり、追加費用を払うこともあります。このあたりも建築段階にならないと見えないコスト＝見えない要素ですから、公開情報でわかる範囲でイメージしておきたいところです。

あと、忘れてはいけないのが市町村の補助です。例えば特定の駅ベースで探すと、複数の市が引っかかることがあります。そうなったときに、各々の市の補助制度を調べておくことをおすすめします。
市町村によって、子供医療費の上限額、所得制限が違ったり、新築購入補助があったり、長い目で見て出入りするお金が変わります。これも見えない要素ですね。

土地価格の適切性計算方法

ここまでの情報を基に、お目当ての土地価格が妥当かどうか、以下のように考えられます。

路線価 × 土地面積[㎡] × 角地等補正 × 乖離率 / 0.8 = 目当ての土地価格

又は

公示価格 × 土地面積[㎡] × 角地等補正 × 乖離率 = 目当ての土地価格

から乖離率を求め、乖離率が1.2以下であれば、概ね妥当と判断できます。1.2を超える場合は、相場や実勢価格と公示価格の乖離率と比較してそんなものかと判断するか、見えない要素を考慮して納得できるかで考えます。

この数値を基に価格交渉するのは大いにありだと思います（というかするべき）。長い間売れていなかったりすれば、行ける可能性は高そうです。

私は乖離率1.3倍程度の土地を買いましたが、所謂人気エリアであり、さらに駅や安いスーパーが近く、座って通勤でき、閑静な住宅街で、隣人ガチャも問題なさそう、かつその他自分が欲しかった条件に完全適合するし、ということで納得しました。

なお、私の場合は上述のようなことから、確実に購入したかったので指値しませんでした。しかしながら、いざすんなり買えてしまうと、やっぱり値引き交渉すれば良かったと思いますけどね！
どちらが正解だったかは誰にもわかりません。

希望の土地が見つかったら。契約前に確認すべき事項

ここまで長々と書いてきましたが、「ネットで気になる土地が見つかったら、簡単に計算したり、ツールで調査する」程度のことであり、やってみると30分もかからない話です。

ネットで調べ尽くし、それでも良さそうだとなれば、今度は現地調査をするのが良いでしょう。
具体的には以下のような調査です。

1. 朝、昼、夜、大雨時の周辺状況確認
2. 排水溝や電柱位置の確認
3. 現地から通勤
4. 土地境界のチェック
5. ゴミ捨て場や近隣住民の情報調査

人に依るかと思いますが、私は3の段階で「他に嫌な要素」が無ければ申し分ない土地だと考えたため、4あたりで不動産屋さんに連絡してより詳細に確認し、5の調査は個人的にかなり気合のいるものだったので、買付証明書を提出した後に実施しました。

買付証明書とは、土地を購入する意思が十分にあることを前提に、売主と一対一（他の人に横から購入されるリスクが低くなる）で購入額や条件を摺り合わせる権利を得るものです。一般的に、買付証明書を提出してから、１～２週間のうちに契約締結に至ります。
ただし、買付証明書を提出しても、値引き幅が大きかったり、手付金が過度に少ない等の理由で、2番手の人に購入される可能性があります。

買付証明書に法的根拠はありませんので、購入意思が十分であれば提出を検討しても良いと思います。
特に、条件が良く、価格も適正な土地は週末に買付が入ることが多いようなので、ある程度意思が固まっていて、週末を前にしているのであれば、決断のときかもれません。

周辺状況確認

1．は良く言われていますね。朝、昼、夜行っておけば、大体周辺の雰囲気がわかると思います。
ここで見るべきポイントは、騒音、問題になりそうな住民の有無、ゴミ捨て場が無法地帯になっていないか（近所トラブルの可能性あり）、交通量や子供がいる方は危険な場所あたりです。

特に、騒音や問題になりそうな住人。後者はぱっと見ではわかりませんが、道路族何かは結構遭遇します。私の場合、一度良い土地を見つけたものの、いざ行ってみたら隣家の犬がずっと吠えていたり、道路族が多かった（人通りの多い道で子供にバット振らせてたり）ことから、やめたことがあります。

可能であれば、雨の日もみておきたいですね。ハザードがかからなくても、水はけが悪く、家の前に大きな水たまりができて不便かもしれない等、そういうことがわかります。

排水溝と電柱の確認

2．の排水溝や電柱は、家の近くに無ければ、自費で増設する工事が必要になるかもしれない等、追加コスト発生の可能性があります。排水溝については、仮に見当たらなくても、雨水浸透式＋オーバーフローは敷地内雨水枡で処理といった可能性もありますので、そこは不動産屋さんに聞いた方が早いです。

通勤テスト

3．は「座れると思ったら座れなかった」とか、「思ったより通勤●時間はきつい」とか、「行きは良いけど帰りがいまいち」とか、通勤に関して「こんなはずじゃなかった」をなるべく防ぐために必要だと思います。yahooの乗り換えや鉄道各社のHPで、混雑情報が大体わかりますが、「座れる表示でもそんなことなかった」とか、「乗車率100%越えなのにそこまででもなかった」ということが割とあります。

土地境界の確認

4．も重要です。土地の境界には境界杭が打ってありますが、境界の塀がある場合、敷地に跨って存在していないか確認しましょう。もし跨っていれば、塀は越境物か共有物であり、壊れた場合に費用負担が発生したり、手入れする場合に隣家の許可が必要になる等、面倒ごとになる可能性があります。これらの場合でも、覚書等が取り交わされていればそう問題にならないと思いますが、何の約束も無い場合は注意が必要です。
また、境界杭そのものがないこともあり、この場合はさらに厄介かもしれません。対応方法は、ググってみると沢山出てきます。

ゴミ捨て場・住民調査

ゴミ捨て場が荒れ放題だったり遠かったりすると地味にストレスですし、非常識な人も住んでいる可能性が高いです。このため、ゴミ捨て場の調査はしておいた方が良いと考えます。

そしてこの世で一番怖いものって結局人間だと思います。隣人ガチャとは良く言いますが、まさにその通りですね。上司ガチャよりも引いた後に逃げるのが難しいものです。
契約前の調査が最後のリセマラチャンスと言えますので、可能な限り調査しておきましょう。
なお、近隣にあまりにも悪質な住人がいる場合は、売主が買主に伝える義務があります。

この辺りの調査は、まず地域の自治会長さんをあたってみました。自治会長さんはホームページでわかることもありますが、わからなければ役所に行けば教えてくれます。
私が連絡した自治会長さんはフレンドリーで、環境や住民のこと、ゴミ捨て場のルール順守状況等、詳しく教えてくれました。

また、隣家については、基本的には売主さんと何らかの付き合いがあるはずですし、不動産屋さんも測量時等に立ち会い、直接会っている可能性がありますので、きいておきましょう。ただ、個人的には「売る側」が告知するほどではなく、売却に不利になるような情報を流すだろうか、と思うため、もう少し公平な立場でお話してくれそうな人にもきいてみるのがベターかなと思っています。

なお、私は自力でできる範囲で調査しましたが、[PR]トナリスクといった周辺環境を調査してくれるサービスも存在するようです。

そして契約へ・・・

考え得る手を尽くし、納得が行ったらいよいよ契約です。
建物も含めた資金計画、現金払い費用の再確認もしっかりやっておきましょう。

私はフルローンを目論んでいましたが、現金払いせざるを得ないもの（一時的なものもあり）が意外と多かったです。例えば、土地決済前の手付金や決済時に司法書士に払う登記費用、ハウスメーカーとの契約金が挙げられます。私は現金の手持ちが少なかった（殆ど証券資産なので）ため、手付金をなるべく少なくしてもらいました。

また、近々住宅ローンの話もしようと思っていますが、このような諸費用は貸付に上限（建物の10%まで、●百万円まで等）が設けられている場合があるようです。加えて、外構費が諸費用に含まれるか、建築代に含まれるかの扱いも銀行毎に様々なので、何が諸費用に含まれるかは事前に確認する必要があります。

契約に関しては、売主と買主で金額・条件の合意がとれたら、不動産屋さんに集って契約書関係の読み合わせ、告知事項の告知等を行った後、書類に押印して締結します。

あとは、土地決済日までに住宅ローンの本審査が希望通りに通ることをお祈りします。

まとめ

首都圏であれば、土地が人生最大の買い物になる人は少なくないと思います。
そんな大勝負ですので、できる限りの手を尽くし、納得した上で購入したいですね。

【理系の錬金術式　住宅購入編】

1. 理系の錬金術的持ち家取得計画
2. 分譲住宅と注文住宅の選択方法と耐震等級等の住宅性能について（理系の錬金術師の場合）
3. 住宅ローン計画の考え方と借入先選定方法（理系の錬金術師の場合）
4. 土地探しで考えたことと契約について【理系の錬金術式 土地調査手法】

特に、私が土地を買い注文住宅を建てる際に、こんな情報がまとまっていたらと思ったところを重点的に整理しました。

住宅ローンの支払いを無理なくこなす計画策定

住宅ローンを組む、すなわち物件の予算を策定するにあたり、どの程度なら無理なく返済していけるかを明確にする必要があります。

借入額の考え方

借入額を考えるにあたり、まず自分がどの程度借りられるか試算してみましょう。大体の銀行でシミュレータが用意されており、自分の年収でいくらまで借りられそうか、ざっくりわかります。

その額を最大額として、家庭の収支を洗い出し、無理のない返済計画を考えてみましょう。
まず、以下がわかる資料・データを用意します。

1. 直近かつ平均的な給与明細（手取り額）
   安定していくらくらいというのがわかるものが必要です。たまたま残業が多くて給料が多かった月等は考慮しない方が良いでしょう。
   
2. 直近半年程度の家庭内支出額の月平均（カード明細、幼稚園や習い事関係の領収書等）
   支出額は出ていくお金の合計だけカウントします。例えば、カード払いで投資信託をしている場合、支出ではありません。（場合によっては、投資額を下げる必要はあるでしょうけど）
   
3. 毎月ではないが定期的に発生する固定費がわかるもの（自動車税、車検、自動車保険等）
   年1回等、定期的に必ず発生するお金については、足し合わせた上で12等分して考慮します。車検といった不確定なものは、なるべく多めに考慮すると良いでしょう。
   
4. 給与以外の収入（児童手当等）
   給与以外の収入要素として、児童手当等でいくらもらえるか明確にしておきます。
   ボーナスの最低額がある程度決まっているなら、月換算にし、ここに入れても良いでしょう。

あとはこれらの情報を単純に足し引きして毎月の余裕を求めます。計算式は、

[1.手取り給与] ＋ [4.手当等] – [2.支出] – [3.定期支出] / 12 = [毎月の現金余裕]

となります。この毎月の現金余裕から、どこまで住宅ローンに充てるかを考えます。

ある程度保守的な見積りになると思いますが、それでもギリギリにするのはよろしくないでしょう。
ローンを支払いつつも、資産を増大させていくのが理想ですから、月5万でも10万でも良いので、●年で新NISA枠を埋めるといった投資計画も併せて考慮すべきです。

こういったことを考えつつ、毎月払える額を算出してローン計画を立てましょう。

また、自分はもちろん、家族の急な病気で一時的に支出が増える可能性もあります。これについては生活防衛金をしっかり備えておくことが重要です。生活防衛金の考え方は以下記事を参照ください。ちなみに、私は生活防衛金を保守性大で確保した上で、余力はフルインベストしています。このため、以降の記載もこのことを前提にしている説明があります。

生活防衛資金の考え方と計算方法　～失業・病気やケガ時の無収入状態を想定したリスクマネジメント～

生活を営む上で、最低限準備しておくべき円預金のことを生活防衛資金（生活防衛金）といいます。 投資にあたっては、必ずこの生活防衛金を確保しておく必要があります。 しかしながら、生活防衛資金の考え方は専門家間でも様々で、生活費の３ヶ月分...

www.spin-orbit.com

2019.08.25

頭金について

あくまで私見になりますが、頭金は可能な限り０円にするのが良いと思います（フルローン）。理由は簡単で、手持ちの現金を減らすくらいなら、投資した方が良いためです。理由は今更言うまでもないですが、未読の方は以下記事等参照ください。住宅ローンの利子分が安くなる効果より、投資リターンの方が大きくなる可能性が高いと言えます。

【宝の地図】株式投資の本質が詰め込まれた最重要な一枚の図【株式投資の優位性】

株式投資に興味を持ったり投資を開始したきっかけは何でしょうか？株式投資を始める前にリスク資産への投資をしたことが無かった方であれば、それなりに強い動機と根拠がおありだったと思います。 私の場合は、そのきっかけは一枚の図でした。この図を...

www.spin-orbit.com

2019.09.05

ボーナス払いについて

ボーナス払い（年2回の支払額増額）については、安定したボーナスが無いなら考えるべきではありませんが、そうでない場合は趣味の問題だと思います。

毎月の投資額を増やして、ボーナス時に一気に投資するか、その逆かです。

毎月5万円投資するのと、半年に1回30万円投資することのどちらが優位かというと、毎月投資の方が統計上は成績が良いですが、その差は誤差の範囲内であり、実態としては運次第といっても差し支えないでしょう。一方で、ボーナス支払いを重くすると、その分元本の減りが遅くなるため、若干利子が増える結果になります。

このため、利子をなるべく減らすか、毎月の支払を減らすか選択することになります。

なお、私は自動積立額を維持したかったのでボーナスを若干多めに設定しましたが、勿論ボーナスが無ければ返済できなくなるような計画にはしていません。

住宅ローン比較時に注意すべきこと

住宅ローンの比較では、当然のことながら、まずは金利を見ますよね。建売りや中古住宅を購入する場合は、金利と団信の内容くらいで良いかもしれませんが、土地＋注文住宅の場合は他にも見るべきポイントがいくつかありますので、これを紹介します。

つなぎ融資と分割融資、土地先行融資

住宅ローンは原則として完成した物件（建物＋土地）に対する融資です。したがい、注文住宅の場合、土地に係る費用、建物完成前に係る費用（契約金、着工金、中間金等）は、物件が完成するまでの間、別の手段で用意する必要があります。土地は立地によっては建物を大きく超える程高額（私もそうでした）だったり、着工金・中間金も合計で建物の半額以上になる等、現金で出すのは難しい額だと思います。

そこで、一般的には、「つなぎ融資」を受け、土地や着工金等、住宅ローンが決済されるまでの間を繋ぐ融資を受けることが多いです（住宅ローン決済時につなぎ融資分を返済）。しかし、つなぎ融資は金利が概ね2%～4%かかりますので、例えば3000万円を1年借りれば、60万円～120万円の利子がかかります。そして、これはあくまでつなぎ融資の金利であるため、住宅ローンの額は減らず、掛け捨てになりますので、なるべく使いたくないところですね。

つなぎ融資を使わない方法として、「分割融資」や「土地先行融資」に対応している銀行の住宅ローンを使用することが挙げられます。

分割融資や土地先行融資はその名のとおり、融資を何回かに分けて行ってくれたり、土地の費用を先に融資してくれる住宅ローンです。あくまで住宅ローンを分割・先行するものなので、つなぎ融資と違い、土地決済の時点から低金利な住宅ローンの返済（建物決済までは利息分のみ支払い）が始まるだけであり、無駄にはなりません。

このため、なるべくつなぎ融資は使用せず、分割融資や土地先行融資を利用するのが良いでしょう。

ただし、つなぎ融資にデメリットしかないわけではなく、抵当権設定の回数が少なかったり、分割よりも手続きに係る費用が抑えられ、総支払額について、住宅ローン金利次第では「つなぎ融資」を利用して「分割に対応していない最安ネット銀行」を利用するパターンの方が安くなるケースもあると思います。分割できても住宅ローンの金利が高いとあまり意味は無いので、住宅ローン金利安く、分割できるところを選び、よく吟味する必要があります。

分割融資・土地先行融資の注意点

分割融資・土地先行融資で注意すべきところは、その回数と融資可能なタイミングです。融資回数が2回であれば、一般的に土地決済時と建物完成時になると思います。この場合だと、結局着工金や中間金で大金が必要となり、そこでつなぎ融資を利用することになります。この場合でも、土地からすべてつなぎ融資を受けるよりは利息を抑えられますが、無駄金感は否めません。

融資回数が4回以上か、着工・中間金タイミングでも借り入れられるか、予め銀行に問合せておくと安心です。

なお、私が知っている情報では、勝手に出して良いかグレーなので固有名は伏せますが、6回まで分割可能な某メガバンクや、公表している分割回数が2回まででも、提携ハウスメーカーからの申し込みであれば「着工」のタイミングで建物に係る金額を全額融資可能な銀行が複数ありました。これらは、公式ページには書いておらず、直接問い合わせないと教えてくれない内容でしたので、「金利等の条件が良いのに、分割回数が・・・」とネット情報だけで諦めないようにしましょう。

資金枠の確認

なるべくフルローンを狙う上で、重要なのが資金枠です。事前審査段階では合計額いくらといった審査が多いと思いますが、最終的な融資は、何にいくら使うかを問われます。

例えば土地と建物は全額ローン組めるけど、外構費や諸手続きはいくらまでですと決まっているパターンがあります。私が比較したローンにおいて、諸費用の合計は300～600万だったり、建物の5～15％だったりでした。

数字上同じ条件であっても、銀行により「建物」の定義が異なり、外構費を含めて良かったり、外構費は諸費用扱いだったりしますので、銀行に問い合わせておくがベターです。

高額なローンを組めても、想定外に諸費用の限界を超えてしまい、現金払いせざるを得ない額が大きくなったら残念ですよね。

団信の考え方

団信（団体信用生命保険）は、住宅ローンを借り入れる際、基本的に加入するもので、契約者が死亡した際にローン残高が0円になる保険です。団信の内容は銀行によって様々で、がんを含む3大疾病に罹患した場合、追加金利無しでもローン残高が半分になったり、金利を上乗せ（大体0.1％～0.3％）することで、ローン残高が0円になる（がん団信）ものもあります。生活習慣病や入院に対する補償もついていたりします。

このあたりは元の金利だったり、自分の将来的な不安と相談になりますので、金利上乗せでがん団信に入るべきかどうかは一概に言えません。ただ、単純に金額で言えば、生命保険よりだいぶお得でしょう（計算はしてませんけど・・・）。

そして、私はと言いますと、がん団信には加入しませんでした。追加金利無しで、罹患した場合は50%オフの団信です。何故そうしたか、以下に記載します。

がん団信と罹患率

私はがん団信に加入しませんでしたが、もしがんと診断されれば、「がん団信に入っておくべきだった！損した！」と思うことでしょう。ここは、こういう人もいるんだ、程度に思っていただければ良いと思います。

私が検討していたがん団信は、「金利+0.2%することで、がん、脳卒中、心筋梗塞と診断された場合、住宅ローン残高が0円になります」というものでした。ローンは大体8000万円ですから、若いうちにがんになったら、とんでもない効果を得られる徳政令カードになります。

ここで、8000万円を金利0.5%で35年借りた場合の総返済額は87,220,482円です。一方で、ここに金利を0.2%足した場合、90,222,785円となります。大体300万円の徳政令カードですが、私は以下の理由で、このカードは買わないことにしました。

自分が現在40歳と仮定し、先10年間のがんや、脳卒中、心筋梗塞の発症リスクを調べてみると、保守的にみても1%未満であることがわかりました。60歳以降の10年でも、体型を維持できれば2%未満でした。使用したツールは、ググったら出てくる種々の病院や人間ドックのサイトだったり、計算サイトです。

スタートラインとして、至近に受けた人間ドックでも特段問題ありませんでした。

親族10人くらいをみてみると、80歳までのがんの罹患率は20%程度で、うち殆ど65歳以降に発症しています。脳卒中、心筋梗塞になった親族は、私が知る限りいません。

仮に65歳でがんになるとした場合、金利上昇を保守的にみても、ローンは3000万円も残っていないため、50%引きで1500万円になれば、退職金でお釣りがくるレベルでしょう。当然、積立投資は継続していますので、それ以外に十分な資産があるはずです。

運悪く40台前半でがんにかかっても、ローンが半額になれば、資産がローンの金額を上回り、会社をやめていなければ色々補助があったりするので、何とかなる想定です。仮に死亡まで行けば、ローンは0円になりますし、資産が残るので家族は（家計的には）全く困らないはずです。収入は完全に途絶えるけど生き永らえる、というのが一番家計的に厳しいという悲しい現実ではありますね。

このようなことを総合的に勘案し、がん団信は無しで良いだろうと判断しました。

仮に私と同じ条件でも、危険だと思う人もいるかもしれませんし、それを否定する理由もありませんので、団信は自分が納得行くものを選びましょう。

変動金利と固定金利

変動か固定か。これも団信と似たようなものかもしれません。安定かつ計画しやすいのは勿論固定です。ただ、今は変動が0.4％前後、固定が1.8%前後ですので、単純に（というか理想的に）考えれば、支払い総額2000万円以上の差が出ます。

少なくとも2024年5月現在は、今後の金利上昇が高確率で見込まれるような状況なので、固定にすべきじゃないかと思う方が多い気もします。

私はといいますと、変動金利0.35%程度のものを選びました。
理由は当然ですが、いろいろ考えた結果、「安く済む可能性が高い」と判断したためです。

シミュレーションは、まとめる気力が出たときに公開しようと思っていますが、基本的には、35年もあれば何度も金利上昇の恐怖と歓喜の下落の局面が訪れることでしょう、というサイクルをある程度保守的に考慮することを前提にしています。

ネットにある情報だけでも、自分の性格を踏まえて変動と固定のどちらを選択するかの判断材料は足りると思います。ただ、やたら不安を煽るような記事や動画で参考になるようなものはあまりないと思います。

元利均等と元金均等

元利均等or元金均等という選択肢を申し込み書で初めて見て、迷う人もいるかもしれません。ざっくり言えば、元利均等は月々の支払を一定かつ元金均等より安くする代わりに、少し総額が高くなるもの、元金均等は元金を毎月一定額返済し、そこに利息を足すもので、月々支払は最初が一番高く、その後徐々に下がっていき、総額は元利均等より少し安くなるものです。

何故そうなるかと言えば、元金均等は元金の減りが早くなるので、その分、利子の支払いが少なくなるためです。

これについては、投資する人なら元利均等を選択すべきだと思います。

例えば、5000万円を0.5%の金利で借り入れるとすると、元利均等の場合、総額54,512,740円、月々の返済額は129,792円、元金均等の場合、総額54,385,229円、月々の返済額は139,880円となります（ボーナス返済無し）。

総額の差は12万8千円程度です。仮に金利2%だとしても150万円程度の差にしかなりません。

そして、月々の返済額は1万円も違います。月1万円浮いた分を30年間投資すると、利回り1%(かなり保守的です)としても420万円くらいになります。何故30年間かというと、金融庁のシミュレータの最大年数だったためです（手抜きですみません）。

仮に金利2%だとしても、差額は150万円程度ですから、如何に投資の効果が大きいかわかりますね。なお、金利が高い想定だと月々の返済額の差も大きくなりますので、より大きな投資効果が得られます。

以上より、元利均等を選ぶべきと言えるかと思います。ちなみに、どうしても元金を減らしたい局面になったとしたら、繰り上げ返済すれば同じです。

住宅ローンの銀行選定

これまでの内容を基に、どのように銀行を選定するのが良いかまとめます。
一括比較サイトを使うのも良いでしょう。

• 金利
• 団信の内容
• 融資の分割ルール（注文住宅の場合)
• 建物費用の定義（注文住宅の場合）

注文住宅の場合、ハウスメーカーにどのような提携銀行があるのか尋ねてみると良いでしょう。

【理系の錬金術式　住宅購入編】

1. 理系の錬金術的持ち家取得計画
2. 分譲住宅と注文住宅の選択方法と耐震等級等の住宅性能について（理系の錬金術師の場合）
3. 住宅ローン計画の考え方と借入先選定方法（理系の錬金術師の場合）
4. 土地探しで考えたことと契約について【理系の錬金術式 土地調査手法】

本記事では、私は土地を購入し注文住宅を建てることを選択しましたので、この理由を紹介します。
先に申し上げておきますと、結論は「性能や場所のこだわりが一致すればどちらでも良い」であり、たまたま良い土地が見つかったので、注文住宅を選択した、という話になります。

注文住宅は土地選びもセットで、こちらも極めて重要です。土地については結構な熱量で書いた記事を近日中に公開予定です！

分譲/注文のメリット・デメリット

分譲住宅

分譲住宅（建売り）とは、基本的に住宅が完成または着工している状態で、土地と建物がセットで販売されているものです。
分譲住宅を探していると、パワービルダーと呼ばれる飯田グループやオープンハウス等がよく出てきますが、ヘーベルハウスや積水ハウス等のハイブランドハウスメーカーの分譲住宅も存在します。
中には、建築中や建築予定段階で販売されているものもあります。

「分譲住宅だから」坪単価が安いとか、そういうことは無く、あくまで建築しているハウスメーカー依存であり、坪単価が安いとすれば、間取りが固定されるため（規格住宅と同じ）か住宅性能を削っているためと言えるでしょう。

メリット

まず、分譲住宅のメリットです。

• 多くの場合、契約後短期間で引越せる
• 完成品の場合は実物をみてから購入できる
• 契約手続きが楽

1つ目のメリットは、契約が終われば、すぐに引越して住み始められることです。これは、単純に早く綺麗な家に引越したいという方は勿論、各種補助制度の滑り込みを狙う場合も重要なメリットです。

例えば、住宅ローン減税です。現状、2025年12月までとされているため、注文住宅ではそろそろ間に合わなくなってくる方もいるでしょう。これに間に合うかどうかは、13年間で300万円以上の割引効果が得られるかということになりますので、「引越しが完了できる時期」は重要です。仮に制度が再度延長されるとしても、減税率は下がる可能性がありますし、これから家を購入する方は、可能な限り2025年中には引越したいですね。

2つ目のメリットは、未完成物件の場合は該当しませんが、完成品であれば実物をみてから購入できることです。見学すれば、実際に住んだ場合のイメージがしやすく、「こんなはずじゃなかった」が起こりにくいと思います。
また、契約前にホームインスペクションを依頼し、住宅に致命的な欠陥がないか確認することもできます。

3つ目のメリットは、契約手続きが楽ということです。分譲住宅は土地とセットになっていますので、契約が1本でよく、住宅ローンの手続きもスムーズです。注文住宅の場合、土地と建物でそれぞれ契約が必要ですので、住宅ローンを分割融資してもらったり、金利が割高なつなぎ融資の手続きが必要になります。

なお、私は選択肢に入れていなかったので書きませんが、中古住宅の場合、本メリットに「安い」が追加されると思います。

デメリット

では、分譲住宅のデメリットはなんでしょうか。

• 隣人は完全にガチャ
• 隣が近い
• 住宅性能を削られている場合が多い
• 間取りを選べない

まず、隣人ガチャです。これは注文住宅でもいえることですが、注文住宅であれば土地購入前にある程度調査することができます。分譲住宅の場合、小規模であれば注文住宅と同じ話ですが、大規模な分譲住宅であれば、どんな人が住むかは今後ランダムに決まることであり、完全なるガチャになります。

また、隣家との距離が近いことがしばしばあります。元々一軒家だったところを取り壊し、2軒建てているようなパターンにありがちで、多分、法律ギリギリの1mしか開いていないものと思います。あまりにも隣が近いと気になる人も多いのではないでしょうか。隣人ガチャ失敗と合わせ技になると最悪ですね。

次に、住宅性能です。これは、パワービルダーだったり、割安価格で売っているメーカーの場合該当することがあります。土地条件が良いのに、安いなと思う分譲があると、大体これが該当します。建物総額（外構費や諸経費込み）を1000万～1500万円程度で抑えるために、住宅性能が削られます。例えば、後述する耐震等級が1級や2級だったり、断熱がイマイチだったり。勿論、パワービルダーだから性能が削られているというわけではなく、その中でも明らかに安く、チラシで性能を謳わず、場所や利便性のみを強調している場合は大体これに該当するイメージです。

そして、間取りです。言うまでもありませんが、完成品はもちろん、着工前であっても殆ど計画が固まっており、間取りを選ぶことができません。希望に一致すれば良いですが、場所だけ良かった場合等、我慢することになります。せっかく家を買うなら、なるべく妥協はしたくないですよね。ただし、多少壁を増設したり、扉が無いところに扉をつける等、そういう対応はしてくれるところもあるようです。私が以前問い合わせた分譲住宅では、この程度は対応可能なようでした。

注文住宅

自分で土地を買い、好みのハウスメーカーで家を建てる場合、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。概ね分譲住宅のメリット・デメリットと逆になります。

メリット

注文住宅のメリットは以下のようなところと思います。

• 好きな土地を選べる
• 間取りが自由
• 住宅性能に拘れる
• 好きなメーカーを選べる

1つ目のメリットは好きな土地を選べることです。土地だろうと分譲住宅だろうと、売りに出ていなければ買えませんが、分譲住宅で間取りや性能が許容でき、さらに好みの土地というとだいぶハードルが上がります。私が探した中で一番多かったのは、「良い土地で間取りも悪くないけど、性能（特に耐震）が削られている」というパターンでした。

2つ目は間取りを自由に選べるところですね。私はそこまで間取りに拘りがないので、そこまでのメリットには感じませんが、こだわる人にとっては必須レベルになりそうですね。オプションで防音室等を付けたい場合も注文住宅でないと無理でしょう。

3つ目と4つ目は同じような話ですが、自分好みの性能を持つ住宅を選べるところです。人によってこだわるところは違うと思いますが、私は大震災に見舞われても倒壊せず、さらにその後も住み続けられるというのが最重要だと考えています。この場合、最低でも耐震等級３が必要です。このほか、長期優良住宅、ZEH仕様を満足したい、断熱性能を極めたい、火事に強い、見た目重視等々、様々な好みがあると思いますが、注文住宅なら（お金次第なところもありますが）自由ですね。

デメリット

注文住宅のデメリットも勿論あります。

• 完成、引越しまで時間がかかる
• 完成するまで実物がわからない
• 契約手続きが面倒

注文住宅は、自由度が高いため、メーカーとのやり取りも当然多くなり、まず設計を確定させるまでに時間がかかります。その後着工に入るため、契約から早くても10ヵ月～遅いと2年程度かかるようです。今なら適用できる補助制度を適用できなくなったり、子供の入学等を考慮した入居時期に間に合わなくなるといった可能性があります。

私が調べた限りでは、注文住宅が完成した後にこの機能はいらなかった、結果して動線が悪い間取りになっていた等、「こだわり」部分が仇となった例が結構あるようです。完成しないと実物がわからないのはデメリットかもしれません。3Dイメージが進化しつつありますが、実体験とは違ってくるのでしょう。ストリートビューでみた場所に実際行ってみると、色々な発見があるのと同じような感じですね。

私は注文住宅を選択しましたが、契約手続きが分譲住宅より面倒です。土地とハウスメーカーを吟味しつつ、土地が決まればメーカーの見積もりと相談しつつ、住宅ローンを検討します。住宅ローンも銀行によっては土地先行融資が受けられるため、1本で済みますが、そうでない銀行を選ぶ場合は割高なつなぎ融資（建物が完成するまでの間にかかる土地や着工金等を借りる）を受ける必要があります。

また、土地先行融資可能であっても、「土地のあとの融資は建物完成時です」というパターンがあり、その場合は着工金や中間金でつなぎ融資を使う必要が出てくるため、分割タイミングや回数等のルールを予め問い合わせておきましょう。

加えて、ネットで得られる情報と異なり、ハウスメーカーとの提携であれば「着工金が必要になった時点で建物部分全ての決済ができますよ」というパターンもあります。

住宅ローンの選択については、別の記事で紹介する予定ですが、ここで示した内容の他、諸経費の上限額がある等、金利だけでは比較できないところが多いことに注意が必要です。

住宅性能の条件

ここからは、私が必須条件にした住宅性能を紹介します。間取りの条件を書いても仕方ないので、間取りについては省略します。

長期優良住宅

1つ目は長期優良住宅です。長期優良住宅の条件やメリットは、住宅性能評価・表示協会の資料にわかりやすくまとめられています。一定以上の性能が担保される他、新築戸建ての場合、ローン減税の上限が上がったり、固定資産税の優遇措置を受けられます。いずれ物件を売却するとした場合も有利になります。
したがい、ひとまず長期優良住宅の住居であれば、あとは耐震や断熱等、こだわりたいところを強化すれば、そこそこのレベルになるんじゃないかと思います。

耐震等級3以上

前述しましたが、私は建物の耐震性能が特に重要だと考えています。日本は地震大国ですし、被災したことがない人でも、多くの人はそう思っているのではないでしょうか。このためか、耐震はそこまで強化していないメーカーでも、「何か凄そう」な表示をしていることが多いです。
これから少し説明しますが、耐震等級３相当（必要な検査は受けていないが、メーカーが設計上そうなっていると言っているだけ）だったり、実験で●●galの地震動に何回耐えた（中身スカスカパターン）、といった話です。こういった話に惑わされず、本当に強いであろう設計をしているメーカーを選定する必要があります。

耐震等級とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に定められている建物の耐震性を示す指標です。耐震等級は1～3の以下3段階に分けられます。もっと細かい話を知りたい方は、ググってみてください。

• 耐震等級1は、震度7であっても倒壊しないレべルで、新耐震基準の最低ライン。関東大震災基準で地震加速度400[gal]に耐えられる。
• 耐震等級2は、耐震等級1の1.25倍の地震力に耐えられるレベルで、学校等、災害時の避難所に指定される建物の最低ライン。地震加速度500[gal]に耐えられる。
• 耐震等級3は、耐震等級1の1.5倍の地震力に耐えられるレベルであり、消防署や警察署等の防災拠点となる建物に求められる最高等級。地震加速度600[gal]に耐えられる。

ここで、耐震等級1は、2000年以降に建築された建物ならクリアしているはずですが、注意が必要なのは、「震度7クラスに1発は耐える」基準であるということです。能登半島地震では、新耐震基準の家が多く倒壊したそうです。この理由は、これまで中越沖地震や東日本大震災で耐えたものの、そのダメージが蓄積し、能登半島沖地震でついに耐えきれなくなったことが原因の1つと言われています。

したがって、耐震等級1の場合、ある程度の地震を受けた建物はその後安心して住めるとは言い難いということになります。

では、耐震等級2や3なら安心なのかというと、必ずしもそうでは無いと考えられます。
理由として、耐震等級は地震加速度基準であり、実際の建物へのダメージは周期等も影響すること、最大地震加速度をみると、阪神淡路大震災で800[gal]以上、東日本大震災で2900[gal]以上、能登半島地震で2800[gal]以上であることが挙げられます。

最大地震加速度については、耐震等級3の基準を軽く超えてますね。耐震等級3も、国がそこまでしか定めていないというだけですので、同じ等級でも、メーカーや商品によって強さが全然違いますので、耐震等級3の中でこれを上回る耐力がある家もあれば、そうでない家もあります。
幽遊白書を知っている人なら、S級妖怪の定義と全く同じと言えばわかりやすいかもしれません・・・。ただし、あくまで最大地震加速度ですし、地震による倒壊は様々な要因が重なって起こるものですから、基準を超えている地震が存在するからアウト、というわけではありません。

地震加速度以外の要素については、周期の影響がわかりやすく、長周期（東日本大震災等）より、短周期（阪神淡路大震災等）の方が建物へのダメージが大きいです。何となく、同じくらいの力で揺れてみてください。体を１ｍくらいの幅で揺らすより、50㎝くらいの幅で揺らした方が体にかかる負荷が大きい気がしませんか？

では、何を基準に耐震性能が良い家を選べば良いのでしょうか。
これは、各メーカーが公表している耐震性能や耐震実験結果を見ていく他ありません。

耐震性能はどの程度の地震に耐えられますというのが書いてあれば、わかりやすいですね。
また、そもそもの話で、工法としてざっくり鉄筋コンクリート造＞重量鉄骨＞軽量鉄骨≧木造ですし、木造の中でも2×6工法＞2×4工法＞在来（軸組み）工法と、工法によってスタートラインが変わってきます。ここに、制振ダンパだったり、免振構造だったり、様々な工夫が凝らされるわけです。

耐震実験は、割と多くのメーカーがやっていますが、単純に結果を横並びにしても強さは比較できません。例えば、スカスカの構造体だったり、完成した家であっても家具が全く無いものと、重い家具を設置した家（特に2階）では、揺れ方やかかる力は全然違います。ゆえに、実験で●ガルに何回耐えた！という情報だけを鵜呑みにすると、本当に強い家を見誤る可能性があります。

以上のように、耐震等級3の中でも大きな差があることから、種々の条件を総合的にみていく必要があります。ただ、家を買う人で、私は耐震設計の専門家です、許容応力度計算書をしっかりみて考えます、という人はそうそういないでしょうから、ある程度カタログスペックを信じるしかありませんが、上述のようなことを頭に置いて検討するだけでも真実に少し近づけると思います。

そして、そもそも強い地盤に家が建っているということも重要ですので、建物性能だけでなく、土地選びもきちんとすることが重要です。

耐震性能はどこまでこだわるか、本当に難しいと思いますが、大切な家族の命に関わると思うと、強ければ強いに越したことはありません。あとは何処で妥協するか、予算と相談ですね。

書き忘れましたが、耐震等級3であれば、地震保険が半額になるメリットもあります。

選択結果

さて、ここまで色々と分譲住宅や注文住宅について、私見を述べました、最終的に私が何を選択したか紹介します。

冒頭でも述べている通り、土地を購入し、注文住宅を建てることを選択しました。
理由は単純で、上述の性能条件と場所の希望条件をクリアしていれば良いと考えており、分譲と土地を並行して探した結果、先に良い土地が見つかったためです。

（住宅探しはgoo住宅・不動産【DLはコチラ（iOS）】推しです。使いやすかったので。）

ただ、長々と耐震について書いたとおり、耐震設計にこだわるなら、分譲はなかなか難しいところがあります。それこそ、ヘーベルハウスや積水ハウス等の分譲住宅なら良いでしょうけど、かなり高くつきますし、そんなに数がなく、希望の土地に建っていることはそうそうないでしょう。

そういうわけで、私がこの結果に行き着くのは必然だったのかもしれません。

次回は、土地選びについて語ろうと思います。

【理系の錬金術式　住宅購入編】

1. 理系の錬金術的持ち家取得計画
2. 分譲住宅と注文住宅の選択方法と耐震等級等の住宅性能について（理系の錬金術師の場合）
3. 住宅ローン計画の考え方と借入先選定方法（理系の錬金術師の場合）
4. 土地探しで考えたことと契約について【理系の錬金術式 土地調査手法】

この度、一軒家を買うことにしましたので、私が悩み抜いて辿り着いた結果を共有していきたいと思います（正解とは限りません）。

私が何をどうやって家を建てたかというただの日記とも言えますが、ご興味がある方は是非お読みください！（パートいくつまで続くかわかりませんが・・・）

ちなみに土地＋建物で8000万円ほぼフルローンです。

背景

私が勤める会社は借上社宅を格安で提供しており、概ね相場の20%程度の金額で住むことができます（ただし、別の社宅への引越しは不可）。勿論私も社宅に住み財産を増やし、ひとまず準富裕層まで辿りつきましたが、色々考えた結果、持家が欲しくなりました。

さて、この時点で理系の錬金術的に非論理的と言えます。このまま社宅に住めば、あっという間に富裕層が見えてくることでしょう。私の場合一馬力ですから、一馬力30代で富裕層が目指せる環境を捨てる選択は、お金を貯めるという観点で愚行でしかないですね。

そういうわけで、前書きのとおり、これからお話していく内容はお金が貯まる話でもなければ、賃貸に比べて持家が有利だ！という話でもございませんのでご承知おきください。

持家が欲しくなった理由は以下のようなものです。

• 今の住居から私と妻の実家まで車で1時間半以上かかるため、近くに住んで孫にもっと会わせてあげたい（両家同士は近い）。
• 単身赴任や海外出張等、長期間家を空ける際、妻の実家に近い方が良い。
• 子供に定点の「実家」という場所を作ってあげたい。
• 家を自由にカスタムしたい。
• 安全性の高い家に住みたい。

ぱっと思いつくのはこれくらいです。極めて素晴らしい理由だと納得しています。

何故一軒家か？

何となく治安が悪くなってきている気がする世の中ですし、マンションのセキュリティは魅力的です。ゴミをいつでも捨てられる環境も最高です。耐震なんかも間違いなくRC造の新しいマンションの方が良いでしょう。

でもほら、マンションって駐車場が遠かったり（少なくとも地下まで下りる）、高層になってくればエレベーター渋滞に巻き込まれる上に停電すれば地獄だし、管理費・駐車場代もかかるし、人気のエリアでないと人口減少で空室チキンレースになって管理費爆増するかもしれないし・・・。費用面は戸建てでも固定資産税とメンテナンス費用は必要ですけどね。

戸建てのデメリットも挙げ始めればきりがありませんが、ポジション的に何も言いません。戸建て最高です。

何故今か？

2024年4月現在、不動産は高いし、金利も怪しいですよね。でも今欲しいので仕方ないです。私にはこの先上がるか下がるかもわかりません。

とはいえ、いつか安くなるのは間違いありませんから、それを待つのがベストです。一方で、そうしているうちに両家の親も年を取り、自分も年を取るので、戸建てを楽しめる時間も減ります。40歳を超えると住宅ローンの条件が悪くなったりもしますね。子供の小学校転校も避けてあげたいですし。

今後記事にしようと思っている内容

次回から以下のようなことを書いていこうと思っています。

1. 住宅、土地探しに使ったツールとネット上でわかること
2. 住宅ローン計画の考え方
3. 分譲住宅と注文住宅
4. 土地を決めた理由
5. ハウスメーカーを決めた理由
6. オプション選択編
7. 住宅ローン
8. 完成への道のり
9. 引越し編
10. 住んでみた感想

こんなところでしょうか。順不同かもしれません。
それでは、次回更新まで・・・。

【理系の錬金術式　住宅購入編】

1. 理系の錬金術的持ち家取得計画
2. 分譲住宅と注文住宅の選択方法と耐震等級等の住宅性能について（理系の錬金術師の場合）
3. 住宅ローン計画の考え方と借入先選定方法（理系の錬金術師の場合）
4. 土地探しで考えたことと契約について【理系の錬金術式 土地調査手法】